POLITYKA

Piątek, 24 maja 2019

Polityka - nr 30 (2308) z dnia 2001-07-28; s. 25-28

Kraj

Urszula SzyperskaJan Dziadul  [wsp.]Mariusz Urbanek  [wsp.]Mariola Balicka  [wsp.]Iwona Lewandowska  [wsp.]

Pan Lokator

Wynajmowanie mieszkań stało się bardzo ryzykownym interesem

Parlament zadbał o lokatorów: ustawa, która weszła w życie 10 lipca, radykalnie ogranicza podwyżki czynszów i prawie uniemożliwia eksmitowanie osób niepłacących za mieszkanie. Koszty tej ochrony lokatorów obciążą właścicieli mieszkań. Zrzeszenia właścicieli nieruchomości zaskarżyły już ustawę do Trybunału Konstytucyjnego.

Przyjąłem wczoraj kilka mieszkań do wynajęcia z zastrzeżeniem, że właściciele nie chcą zawierać umów z osobami niezamożnymi, samotnymi matkami z dziećmi, młodymi rodzinami – mówi Bogdan Grochowski z agencji A. Drągowski. – To są osoby wysokiego ryzyka. Pozbyć się ich będzie tak samo trudno jak lokatorów kwaterunkowych.

Długa lista zakazów

Ustawa o ochronie praw lokatorów (uchwalona 21 czerwca br., obowiązująca od 10 lipca, bez vacatio legis) dotyczy wszystkich wynajmowanych mieszkań. Zarówno komunalnych, przeznaczonych z założenia dla ludzi ubogich (chociaż w praktyce bywa różnie), jak i oferowanych na wolnym rynku. Ustawodawca narzucił wszystkim właścicielom takie same ograniczenia przy zawieraniu i wypowiadaniu umów najmu oraz podnoszeniu czynszów. Zabronił też ustalania czynszów w innej walucie niż złoty.

Klient, który przychodzi do agencji nieruchomości, chce na ogół wynająć mieszkanie na rok. Taki termin wpisywany jest zwykle do umów. Czasem krótszy: w Warszawie na kilka miesięcy wynajmuje mieszkania wielu cudzoziemców, a także krajan okresowo zatrudnionych w stolicy. Agencje nieruchomości oferują im mieszkania umeblowane, w ...

Katowice: Wcztery oczy

– Z wynajmem mieszkań i domów było u nas generalnie źle, a obecnie będzie jeszcze gorzej – mówi Piotr Wieczorkowski, szef Consensusu, agencji obrotu nieruchomościami posiadającej biura w Katowicach i Chorzowie. W jego ocenie – firmę prowadzi od prawie 10 lat – właściciele mają już teraz różnego rodzaju kłopoty z 50–60 proc. najemców. Chodzi o zaległości w regulowaniu komornego i innych opłat bieżących, choćby za telefony, które wskutek niepłacenia rachunków są odłączane, o dewastację mieszkań i zwykłe kradzieże.

W Katowicach przyzwoitą kawalerkę (35 m kw.) można już wynająć za 500–600 zł miesięcznie. Z tego 200–250 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu opłat. Jeżeli gra uczciwie, zapłaci jeszcze podatek dochodowy. Z komornego zostają więc marne pieniądze, które znikają w momencie, kiedy trzeba przynajmniej wymalować mieszkanie po wyprowadzeniu się lokatora, bo nowy może przebierać w ofertach. Między innymi z powodu niskich cen większość umów wynajmu zawiera się w złotówkach.

Zdaniem właścicieli biur nieruchomości już istnieje duża szara strefa wynajmu, a nowa ustawa jeszcze ją powiększy: – Wynajmuje się na słowo albo spisuje w cztery oczy umowy, grożąc egzekwowaniem pieniędzy przez rzekome lub faktyczne gangi – mówi pracownica katowickiego biura. – A kto teraz, po tej ustawie, będzie chciał ryzykować oficjalną umowę, która z każdego najemcy robi świętą krowę?

Wrocław: Właściciel zakładnikiem

– Ustawa praktycznie pozbawia właścicieli praw – mówi Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. – W wielu przypadkach właściciel stanie się zakładnikiem lokatora, który w każdej chwili będzie mógł wykorzystać ustawę przeciwko niemu. Leszek Michniak uważa, że ustalenie minimalnego okresu wynajmu na 3 lata jest sprzeczne z oczekiwaniami rynku. 95 proc. umów najmu lokali zawieranych za pośrednictwem jego firmy podpisywanych jest na rok. Wśród pozostałych 5 proc. dominują umowy jeszcze krótsze, zawierane nawet na miesiąc czy dwa.

– Ustawa niestety z jednej strony otwiera furtkę osobom nieuczciwym, z drugiej wymusza szukanie dróg pozwalających omijać prawo – mówi Michniak. Umowa obowiązuje przez 3 lata albo bezterminowo, chyba że dojdzie do separacji ze współmałżonkiem i mieszkanie stanie się właścicielowi niezbędne. Oczywiście trzeba będzie wtedy przeprowadzić fikcyjną separację albo rozwód.

Pierwszy tydzień po wejściu w życie nowej ustawy nie wywołał na rynku paniki. We Wrocławiu pięciu na sześciu właścicieli oferujących mieszkania do wynajęcia, do których dzwonił dziennikarz „Polityki”, nie widziało żadnego problemu w wynajęciu mieszkania na 6, 10, 12 miesięcy z czynszem według kursu dolara. Dopiero po poinformowaniu, czym to im grozi, wpadali w popłoch.

– Wynajmuję mieszkanie od kilkunastu lat – mówi Zofia M. (umeblowane 60 m w starym budownictwie bez windy, czynsz 700 zł plus wskazania liczników) – i nigdy nie zawarłam umowy na okres dłuższy niż 12 miesięcy. Z dwóch powodów: ze względu na mój wiek, ale przede wszystkim na bezpieczeństwo. Bałabym się podpisywać na dłużej umowę z kimś, kogo zupełnie nie znam.

Krzysztof S. (umeblowany dom na peryferiach Wrocławia, 8 tys. zł plus wskazania liczników) wie już o restrykcjach wynikających z nowej ustawy. – Oczywiście mogę panu wynająć dom – mówi. – Podpiszemy umowę bezterminową, ale musi mi pan dać podpisane in blanco wypowiedzenie tej umowy, które będę mógł wykorzystać, gdy dom będzie mi potrzebny albo nie będzie pan płacił.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony?

Z miesięcznym wyprzedzeniem właściciel może wypowiedzieć umowę, jeśli lokator:
• pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób niezgodny z przeznaczeniem, niszczy wspólne urządzenia, zakłóca spokój innym mieszkańcom,
• zalega z czynszem co najmniej przez 3 okresy płatności, pomimo upomnienia na piśmie i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty zaległości,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal w bezpłatne użytkowanie bez zgody właściciela,
• zajmuje lokal, który wymaga opróżnienia z powodu rozbiórki lub remontu; w przypadku remontu lokator przenosi się, na koszt właściciela, do lokalu zamiennego,
• ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości (przepis dotyczy mieszkań, w których czynsz nie przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej).

Z półrocznym wyprzedzeniem właściciel może wypowiedzieć najem, jeśli:
• najemca nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy (przepis dotyczy mieszkań, w których czynsz nie przekracza 3 proc. wartości odtworzenia)
• zamierza zamieszkać w lokalu i dostarczy najemcy lokal zamienny.
Z trzyletnim wyprzedzeniem właściciel może wypowiedzieć najem, bez zapewniania lokalu zamiennego, jeśli mieszkanie potrzebne jest jemu, jego pełnoletniemu dziecku lub rodzicowi.

Oile można podnieść czynsz?

• Jeśli wysokość czynszu nie przekracza 1 proc. wartości odtworzenia mieszkania, czyli przeciętnych kosztów budowy – o 50 proc. powyżej poziomu inflacji w poprzednim roku. Przy inflacji siedmioprocentowej będzie to wzrost o 10,5 proc.

• Jeśli czynsz jest wyższy niż 1 proc. kosztów odtworzenia, ale niższy niż 2 proc. – o 25 proc. powyżej inflacji.

• Jeśli czynsz przekracza 2 proc. kosztów odtworzenia – o 15 proc. powyżej inflacji. Np. przy inflacji siedmioprocentowej – o 8,05 proc. Wskaźnik ten dotyczył więc będzie dotychczasowych wolnych czynszów, przekraczających próg 2 proc. kosztów odtworzenia.

Poznań: Nieświadomość kosztuje

– Tę ustawę trudno nawet nazwać prawem, bo gwałci podstawowe zasady współżycia społecznego – mówi Justyna Łukaszewicz ze spółki Nieruchomości Wielkopolski w Poznaniu. – Praktycznie nie przewiduje żadnych narzędzi, za pomocą których właściciel mógłby wyegzekwować cokolwiek od lokatora. Lokator może wypowiedzieć wcześniej umowę najmu, właściciel – nie. Nie wolno mu nawet naliczać odsetek od zaległego czynszu lub innych opłat. Możliwości eksmisji zostały zredukowane do minimum. W efekcie bardzo wielu lokatorów niepłacących czynszu będzie nie do ruszenia. Wynajem mieszkań będzie się teraz wiązał z dużym ryzykiem dla właścicieli, czego sobie jeszcze nie uświadamiają. Z drugiej strony popyt na mieszkania do wynajęcia jest duży, a właściciele nauczą się bronić swoich interesów obchodząc zapisy ustawy. Można na przykład zrobić tak, że jednocześnie z podpisaniem umowy najmu na czas nieoznaczony najemca podpisze jej wypowiedzenie, które wejdzie w życie np. za dwa lata.

Ogłoszenia prasowe o wynajmie mieszkań ukazują się w Poznaniu prawie wyłącznie za pośrednictwem biur obrotu nieruchomościami. Zadzwoniłam do pięciu ogłoszeniodawców, mówiąc, że jestem spoza Poznania i chcę wynająć mieszkanie na 2 lata. Podpisanie takiej umowy jest w świetle ustawy nieważne i równoznaczne z zawarciem jej na czas nieoznaczony. We wszystkich pięciu przypadkach pośrednicy zapewniali mnie, że nie ma żadnego problemu, bo na pewno można podpisać dwuletnią umowę najmu. Kiedy pytałam, czy jest to zgodne z nową ustawą, o której coś słyszałam, wszyscy mnie uspokajali. Jeden z pośredników stwierdził, że ustawa „i jest, i jej nie ma”, bo brakuje rozporządzeń wykonawczych. Drugi zapewnił, że okres najmu i sposób ustalania czynszu zależy tylko od właściciela i lokatora. Trzeci utrzymywał, że ustawa dotyczy tylko właścicieli kamienic, którzy chcieli wyrzucić na bruk „starych” lokatorów lub dowolnie podnosić im czynsze. Kolejny poradził mi, żebym nie przejmowała się tym, co piszą gazety, bo „prasa lubi siać panikę”.